Groupements Fonciers Viticoles

 

Informations juridiques

 

Le Groupement Foncier Viticole est une société civile régie par la loi du 31 décembre 1970. Il n’est pas doté du pouvoir de faire appel public à l’épargne. A ce titre, le nombre maximum d’Associés pouvant constituer un GFV est limité.

 

Le GFV a pour objet la propriété et l’administration des immeubles et droits immobiliers à destination agricole. Conformément aux dispositions de l’article 9 de la loi n° 70 1299 de 31 décembre 1970, modifié par la loi n° 80 502 du 4 juillet 1980, le GFV ne peut procéder à l’exploitation en faire-valoir direct des biens constituant son patrimoine. Ceux-ci sont donnés à bail à long terme dans les conditions prévues par la loi.

 

La gestion est assurée par un gérant qui peut être la filiale d’une grande banque. L’acquéreur de parts de GFV est dit Associé. Il détient une quote-part du GFV constitué proportionnellement à son apport. Le revenu distribué correspond au fermage perçu par le GFV en proportion des parts détenues. Il est indexé chaque année sur la valeur du vin de l’appellation considérée fixée par arrêté préfectoral.

 

Le prix de la part est revalorisé en fonction de l’évolution des prix des vignobles de la région et, le cas échéant, de l’expertise des propriétés. A tout moment, chaque Associé peut mettre en vente tout ou partie des parts. Cette cession s’effectue sur la base du prix de cession conseillé chaque année par la Gérance.

 

Détenir des parts de GFV, c’est réaliser un investissement plaisir unique réservant des avantages qu’aucune autre forme de placement à long terme n’est à même d’offrir simultanément.

 

Informations fiscales

Sur les revenus fonciers perçus par le groupement il y transparence fiscale et ce sont les associés qui sont imposés sur les revenus encaissés par leur(s) groupement(s).

 

Deux régimes coexistent :

 

Le Régime micro-foncier

Ce régime de droit commun concerne les contribuables dont les revenus fonciers ne dépassent pas les 15.000 € (bruts). Il est applicable sous certaines conditions aux revenus provenant de parts de GFV. Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30% sur ces revenus.

Ce régime n’est réellement avantageux que si les charges déductibles de l’investisseur représentent moins de 30% des revenus des parts. Cela concerne principalement un achat de parts au comptant, où l’investisseur n’a aucune charge d’intérêt à déduire.

Le Régime réel

L’investisseur peut déduiredes revenus du GFV les charges fiscalement admises (impôts fonciers, assurances, frais de gestion…). Ces charges sont calculées chaque année par la société de gérance. Dans l’hypothèse d’un achat financé par emprunt, le contribuable peut également déduire les charges d’intérêt des revenus du GFV et ainsi minimiser son assiette d’imposition.

Ce régime n’est pas un régime de plein-droit, le contribuable doit donc en faire la demande auprès de l’administration fiscale. Une fois cette option choisie, elle est irrévocable pendant 3 années.

 

 

Fiscalité sur les plus-values

 

La fiscalité sur les plus-values résultant de la cession de parts de GFV suit le régime spécifique des plus-values immobilières.

Les associés réalisant une plus-value lors de la cession de part ont le droit d’imputer sur celle-ci, cumulativement :

 

– Une exonération de la plus value au delà de 30 ans

– Une exonération de l’impôt si le montant de la cession est inférieure à 000 €. (Art 150A bis à 150VH Code général des impôts

La plus-value est imposée à 19% au prélèvement libératoire. Les prélèvements sociaux sont de 15,5% soit une imposition totale à 34,5%.

 

Sur les successions et donations :

 

Toute mutation à titre gratuit sera exonérée des droits à hauteur de 75 % dans la limite de 102717 euros par bénéficiaire et de la moitié au-delà de ce seuil.

 

Toutefois, il faut respecter un certain nombre de conditions : (Art 793 bis Code général des impôts)

 

– Les associés du GFA doivent répondre indéfiniment des dettes sociales à proportion de leurs parts dans le capital.

– Le GFA doit s’interdire l’exploitation en faire-valoir direct. Les biens agricoles composant le patrimoine du GFV doivent être donnés à bail à long terme soit des baux au moins égaux à 18 ans.

– Les parts doivent être détenues 2 ans au moins par le donateur ou le défunt ; toutefois, ce délai n’est pas exigé pour des parts issues d’apports ruraux à la constitution.

– Les parts reçues doivent rester la propriété du donataire, de l’héritier ou du légataire pendant au moins 5 ans à compter de la transmission à titre gratuit.

 

De plus, les donations passées devant notaire et antérieures à 6 ans ne sont pas rapportées à la succession du donateur.

 

 

Sur l’Impôt de Solidarité sur la Fortune :

 

Depuis la loi de finances réctificative du 30 décembre 2008, les associés bénéficient d’une éxonération ISF qu’ils soient titulaires de parts de GFV à capital fixe ou variable. La valeur des parts représentatives de tels apports est exonérée à hauteur de 75 % dans la limite de 102717 euros et à hauteur de 50 % au-delà de ce seuil.

 

Conditions : (Art 793 Code général des impôts)

 

-Bail à long terme donné d’au moins 18 ans des immeubles à destination agricole

-Interdiction par les statuts de l’exploitation en faire-valoir direct

 

Cette exonération est réservée aux parts détenues depuis au moins 2 ans au 1er janvier de l’année d’imposition.

 

N’hésitez pas à vous rapprocher de votre conseiller Entalia pour de plus amples informations.