L’amendement Censi–Bouvard en 5 questions
1 – Qu’est-ce que c’est ?
Né d’un amendement à la loi Scellier proposé par les députés Yves Censi (Aveyron) et Michel Bouvard (Savoie), dont il a pris le nom, il s’applique au statut de loueur en meublé non professionnel appelé également LMNP Censi-Bouvard.
Il est réservé aux contribuables français qui réalisent des investissements locatifs meublés entre le 1 janvier 2013 et le 31 décembre 2016.
Il bénéficie entre autre d’une réduction d’impôt calculé sur le prix de revient du bien immobilier et étalé sur 9 ans et plafonné à 300000 euros.
2 – Quels types de biens ?
Les logements neufs ou en l’état futur d’achèvement, ou achevés depuis au moins 15 ans et faisant l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation situés uniquement dans des résidences meublées avec services dans les secteurs suivants
Les résidences étudiantes
Les résidences de tourisme classées
Les résidences pour séniors
Les résidences Ehpad (Établissements médicalisés pour les personnes dépendantes)
Les logements doivent être loués meublés et par bail commercial à l’exploitant de la résidence.
3 – Quel avantage fiscal ?
La location meublée non professionnelle Censi-Bouvard ouvre droit à une réduction d’impôt. Celle-ci s’applique pour plusieurs logements dans une limite annuelle de 300 000 euros d’investissement. La réduction est égale à 11 % du montant de l’opération pour les logements acquis avant le 31 décembre 2016.
Vous pouvez également récupérer le montant de la TVA soit 20% par un crédit relais de TVA ou remboursée par l’Etat.
Attention, les investissements réalisés en LMNP Censi-Bouvard entrent dans le calcul du mécanisme de plafonnement global des avantages fiscaux soit de 10 000 euros par an.
Si le montant de la réduction d’impôt dépasse le montant d’impôt à payer, celui-ci est reportable sur les 6 années suivantes, à condition que le logement soit encore en location l’année de l’utilisation du report.
4 – Quelles obligations ?
L’investisseur désigné le bailleur doit mettre le logement en location dans les douze mois suivants sa livraison
Le bien doit être loué meublé et par bail commercial à l’exploitant de la résidence pour une durée minimale de neuf ans.
Il n’y a pas de zonage ni de plafond de ressources du locataire et de plafond de loyer en loi Censi-Bouvard 2015
Il est possible de cumuler les investissements en Loi Censi-Bouvard 2015 la même année pour le même foyer fiscal.
Le montant maximum retenu par l’administration fiscale pour le calcul de la réduction d’impôts est de 300 000€ HT.
L’activité de LMNP Censi-Bouvard 2015 (Loueur en Meublé Non Professionnel) ne doit pas être exercée à titre professionnel.
Les recettes locatives doivent être imposées dans la catégorie des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non de celle des revenus fonciers.
Acquisition de plusieurs logements sans plafond ni zonage
La loi Censi-Bouvard 2015 permet l’acquisition de plusieurs logements par an (dans la limite des 300 000 € HT), contrairement à la loi Pinel qui limitent à une seule acquisition par année fiscale.
D’ailleurs, le dispositif Censi-Bouvard 2015 peut se cumuler avec le dispositif Pinel. Les logements meublés en loi Censi-Bouvard 2015 ne sont pas soumis à des plafonds de loyers, ni plafonds de ressources du locataire, ni de zonage particulier (contrairement à la loi Pinel).
5 – Comment récupérer la TVA ?
Pour récupérer la TVA sur votre investissement il faut d’abord vérifier que la résidence avec service propose en sus de l’hébergement au moins 3 services sur 4 parmi lesquels:
Le petit déjeuner
Le nettoyage régulier des locaux
La fourniture de linge de maisons
La réception de la clientèle non personnalisée
Il faut également que :
les loyers perçus soient soumis à la TVA (actuellement au taux de 5,5%)
que l’investisseur adopte le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et que les loyers perçus soient imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC)
Pour pouvoir récupérer la TVA ayant grevé le prix de revient du logement, il faudra en faire la demande auprès du centre des impôts. Ainsi, il faudra adresser un courrier indiquant :
l’acquisition d’un logement donné en location meublée, avec des loyers pouvant être assujettis à la TVA (avec mention de l’adresse de la résidence, des détails du logement, le prix d’acquisition, les informations sur l’exploitant…)
le choix du paiement de la TVA au régime simplifié
l’option pour le régime réel simplifié d’imposition en matière de BIC (déclaration des loyers)
De même, l’inscription au Service des Impôts des Entreprises (SIE) en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel est obligatoire. Un numéro de dossier vous sera alors attribué, il sera utilisé ultérieurement pour la déclaration trimestrielle ou annuelle (si inf. à 1 000 € par an) de la TVA collectée sur les loyers.
S’agissant de la récupération du montant de la TVA, elle intervient généralement dans les 3 à 6 mois qui suivent la mise en exploitation de la résidence.
Ces démarches sont fastidieuses et il est judicieux de les confier à un professionnel (comptable ou conseiller en gestion de patrimoine).
N’hésitez pas à vous rapprocher d’un conseiller Entalia pour toute question personnalisée