Dispositif Pinel
Quel sont les principaux objectifs patrimoniaux de l’investissement Pinel ?
Il permet notamment de se constituer un patrimoine immobilier et de réduire la fiscalité appliquée aux revenus sur la durée de l’engagement locatif (6 ou 9 ans prorogeables sur option jusqu’à 12 ans). Grâce au levier du crédit, votre famille est protégée en cas de décès grâce à l’assurance du prêt. Au moment de la retraite, et dès que le bien est financé, il permettra enfin de disposer de revenus complémentaires.
- Conditions cumulatives
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Le logement doit être loué nu à titre de résidence principale, pendant au moins 6 ou 9 ans (option irrévocable).
Le locataire peut être un ascendant ou un descendant mais ne doit pas appartenir au foyer fiscal.
Le logement doit répondre aux normes thermiques et énergétiques exigées par la législation.
Le logement doit être situé dans une zone éligible au dispositif.
Le prix de revient par m², le loyer et les ressources doivent respecter les plafonds fixés par décret.
- Modalités de réduction pour l’IR
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La réduction d’impôt est répartie, par part égales, sur la durée de l’engagement, dans la limite d’un investissement de 300 000 € par an.
Elle est :
de 12 % du prix de revient de l’investissement, soit 6 000 € maximum par an, pour un engagement de 6 ans,
de 18 % du prix de revient de l’investissement, soit 6 000 € maximum par an, pour un engagement de 9 ans,
de 21 % du prix de revient de l’investissement, soit 5 240€ maximum par an, pour un engagement de 12 ans.
Cette réduction d’impôt est valable l’année de l’achèvement du logement ou l’année de son acquisition si elle est postérieure. Elle n’est possible que pour l’acquisition de deux logements par an ou l’acquisition de 2 logements maximum et de parts de SCPI, toujours dans la limite cumulative de 300 000 € par an. - Régime des revenus fonciers
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Les revenus issus de la location d’un bien immobilier sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers et soumis à l’impôt sur les revenus et aux prélèvements sociaux. Les déficits générés par cet investissement (hors déficits liés aux intérêts d’emprunt) sont imputables sur le revenu global dans la limite de 10 700 € :
si le revenu global du contribuable est insuffisant pour absorber le déficit foncier imputable (limité à 10 700 €), il est reportable sur les 6 années suivantes,
la fraction de déficit supérieure à la limite des 10 700 € et celle correspondant aux intérêts d’emprunt sont imputables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Niches fiscales :
La réduction d’impôt réalisée dans le cadre du dispositif PINEL est à prendre en compte dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales.
Fiscalité sur les plus-values :
La plus-value de cession est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux. Elle est déterminée par différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition revalorisé :
des frais d’acquisition pour leur montant réel ou au forfait de 7,5 % (si acquisition à titre onéreux),
du forfait pour travaux de 15 % sous réserve que l’immeuble soit détenu depuis plus de 5 ans (ou sous conditions strictes, pour leur montant réel).
Abattement pour durée de détention :
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Durée de détention |
Abattement pour le prélèvement d’IR de 19 % |
Abattement pour les prélèvements sociaux |
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Entre 0 et 5 ans |
0 % |
0 % |
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Entre 6 et 21 ans |
6 % par an |
1,65 % par an |
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22 ans |
4 % |
1,60 % |
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Entre 23 et 30 ans |
– |
9 % par an |
Pour les cessions réalisées depuis le 1er janvier 2013, une taxe (de 2 à 6 % le montant) s’applique sur les plus-values nettes imposables supérieures à 50 000 € par cédant.