SCPI

Elles permettent d’investir dans la Pierre en achetant des parts de sociétés civiles investies en immobilier et qui distribuent le plus souvent des revenus locatifs réguliers sous forme de coupons trimestriels.

 

On parle également de Pierre Papier dans le sens où on investit dans de l’immobilier par l’intermédiaire et à travers une société de gestion qui utilise ensuite cet argent pour investir dans des immeubles.

 

Il existe différents types SCPI

 

Les SCPI dites « de rendement » ou « de rapport »

 

Ces SCPI ont pour objectif le versement de revenus réguliers et aussi élevés que possible, soumis au régime de droit commun des revenus fonciers.

Pour atteindre cet objectif de rendement élevé, ces SCPI privilégient habituellement l’immobilier d’entreprises (commerces, bureaux, entrepôts …) dont les rendements sont traditionnellement plus élevés et plus stables que l’immobilier d’habitation.

Ces revenus sont versés périodiquement (en principe trimestriellement) sur le compte bancaire ou postal habituel des porteurs de parts.

La mutualisation des risques locatifs (le patrimoine de la SCPI est très diversifié : nombreux immeubles et locataires) permet d’assurer une grande régularité de ces versements et d’éviter les aléas liés à la défaillance d’un seul locataire.

 

 

SCPI de capitalisation

 

Certaines SCPI de rendement peuvent être acquises dans le cadre fiscal de l’assurance vie ou du contrat de capitalisation pour ceux qui préfèrent que les dividendes soient réinvestis, sans être soumis à la fiscalité des revenus fonciers.

 

Il existe aussi une SCPI de capitalisation qui n’a pas vocation à verser des revenus réguliers aux porteurs. Cette SCPI atypique cherche en effet à limiter au maximum les revenus distribués et à maximiser la plus-value à moyen et long terme, en investissant dans des biens immobiliers décotés du fait d’un loyer inférieur au prix du marché (exemple : immobilier loué en loi de 48) ou d’une absence de loyer durant une certaine période (exemple : bien acquis en nue propriété dans le cadre d’un démembrement de propriété temporaire).

 

Fiscalité des SCPI

 

Les SCPI sont dites « fiscalement transparentes ». Elles ne sont donc pas imposées directement et c’est chaque associé (porteur de parts) qui est redevable de l’impôt sur les revenus (principalement fonciers) et sur les plus values lorsque la SCPI vend un bien immobilier ou lorsque l’associé cède ses parts.

Les SCPI génèrent 2 types de revenus, l’un foncier et l’autre financier.

 

Les revenus fonciers :

Le porteur de parts est soumis à l’impôt sur le revenu au titre des revenus fonciers pour sa quote-part des loyers encaissés par la SCPI. Cette quote-part ne correspond pas forcément à ce qui lui est effectivement versé, la SCPI pouvant conserver des loyers au titre de provisions comptables, pour travaux par exemple. Le jour où les travaux seront effectués, le porteur recevra plus que la somme à déclarer.

 

Les revenus mobiliers

Le porteur est, le cas échéant, imposé au titre des revenus mobiliers sur sa quote-part des SCPI.

En effet, les SCPI peuvent être amenées à placer à court terme des sommes en instance d’utilisation. Or les produits de ces placements ne correspondent pas à des revenus fonciers mais à des revenus de capitaux mobiliers. Ils seront imposés directement chez les associés selon la catégorie de revenus concernés.

 

Les déficits fonciers

Un propriétaire qui subit des déficits fonciers au titre de ses propres immeubles peut avoir intérêt à acheter des parts de SCPI plutôt que des valeurs mobilières. Ces déficits s’imputent sur la fraction des revenus, issue de loyers perçus par la SCPI alors qu’ils ne s’imputeraient pas sur des revenus de valeurs mobilières.

 

Plus –value immobilière

Les plus-values immobilières imposables sont soumises à un taux forfaitaire de 34,50% (19 % + 15,5 %).

La base imposable est réduite par l’application d’un abattement progressif avec le temps.

Depuis le 1er février 2012, la progressivité de l’abattement pour durée de détention est réduite et les plus-values ne sont totalement exonérées qu’après 30 années de détention contre seulement 15 ans auparavant.

Désormais les plus-values imposables sont réduites d’un abattement égal à :

 

– 0 % pour les 5^eres années de détention ;

– 2 % pour chaque année de détention au-delà de la 5^e ;

– 4 % pour chaque année de détention au-delà de la 17^e ;

– 8 % pour chaque année de détention au-delà de la 24^e.

 

Exemple : la plus-value réalisée sur un bien détenu depuis 15 ans donne droit à un abattement de 20 % contre 100 % auparavant.

L’impôt est calculé et versé directement par le notaire lors de la cession. Le contribuable est ainsi déchargé de toute déclaration.

 

SCPI : un investissement possible au comptant ou à crédit

Les investissements en SCPI peuvent être financés au comptant, ou par un crédit immobilier classique (crédit amortissable ou in fine, à taux fixe ou à taux variable), comme un investissement immobilier en direct.

 

N’hésitez pas à vous rapprocher de votre conseiller Entalia pour de plus amples informations.